Al alquilar un piso, sobre todo si es la primera vez o si vas a compartirlo con otros estudiantes, una de las mayores fuentes de dudas y discusiones son los gastos. Saber quién paga qué en un piso de alquiler, es decir, qué le corresponde al propietario (arrendador) y qué al inquilino (arrendatario), evita malentendidos con el casero y con tus compañeros de piso, y protege tu presupuesto.
En España, el marco legal principal para el alquiler de vivienda es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). A continuación te explicamos punto por punto cómo se reparten los costes y qué conviene revisar antes de firmar.
- Antes de nada: piso entero o habitación
- La fianza y las garantías adicionales
- Gastos de entrada: agencia y contrato
- Los suministros mensuales
- Reparaciones y mantenimiento
- Impuestos, comunidad y seguro
- Cómo repartir los gastos entre compañeros
- Preguntas frecuentes
Antes de nada: ¿alquilas el piso entero o una habitación?
Muchos estudiantes no alquilan un piso completo, sino una habitación en un piso compartido. Esta diferencia importa: cuando alquilas la vivienda entera como residencia habitual, se aplica la LAU de vivienda con sus garantías mínimas para el inquilino. En cambio, el alquiler de una habitación suele regirse por lo pactado en el contrato y por el Código Civil, por lo que lo que firmes tiene todavía más peso. Lee el contrato con calma y pide por escrito cualquier condición que te hayan prometido de palabra. Si tienes dudas sobre tus derechos, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y las oficinas de vivienda de tu comunidad autónoma informan de forma gratuita.
La fianza y las garantías adicionales
La fianza es una garantía económica que el inquilino entrega al firmar el contrato para cubrir posibles daños o impagos.
- Fianza legal (la paga el inquilino): según el artículo 36 de la LAU, en el alquiler de vivienda es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta. En la mayoría de comunidades autónomas, el propietario debe depositarla en el organismo autonómico correspondiente.
- Garantías adicionales (si se pactan): el propietario puede pedir un aval bancario o un depósito extra, pero en contratos de vivienda habitual de hasta cinco años (siete si el arrendador es empresa) estas garantías adicionales no pueden superar dos mensualidades de renta.
- Devolución: al acabar el contrato, el propietario debe devolver la fianza descontando solo los daños reales o las cantidades pendientes que pueda justificar. Si tarda más de un mes desde que le entregas las llaves, la cantidad pendiente genera el interés legal del dinero.
Gastos de entrada: agencia y formalización del contrato
Desde la reforma de la LAU de 2023, en el alquiler de vivienda los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador. Es decir, si alquilas un piso como vivienda habitual a través de una inmobiliaria, no deberían cobrarte a ti sus honorarios. Si te los piden, pregunta por escrito a qué servicio corresponden antes de pagar.
Al entrar sí suele tocarte pagar la primera mensualidad y la fianza, y en algunos casos la garantía adicional pactada. Reserva ese dinero con tiempo: en nuestra guía para ahorrar siendo estudiante tienes un plan para reunirlo.
Los suministros mensuales
Los suministros son los consumos derivados del uso diario de la vivienda. Por regla general, los paga quien los consume, salvo que el contrato diga que están incluidos en la renta.
| Concepto | ¿Quién lo paga? | Observaciones |
|---|---|---|
| Luz, gas y agua | Inquilino | Corresponden a quien consume. Lo ideal es que el contrato indique si los recibos pasan a vuestro nombre o si el propietario os los repercute con la factura real. |
| Internet / fibra | Inquilino | Salvo que el contrato indique que está incluido en la renta. |
| Alta de suministros | Habitualmente, propietario | El piso debe entregarse en condiciones de habitabilidad; revisa en el contrato quién asume altas o cambios de titular. |
| Tasa de basuras | Según contrato | Si el ayuntamiento la cobra al propietario, solo te corresponde si el contrato lo recoge expresamente. |
Si los suministros están «incluidos» en una habitación, pregunta si hay un límite de consumo y qué pasa si se supera. Es una cláusula frecuente en pisos de estudiantes.
Reparaciones y mantenimiento de la vivienda
Este es el punto que más discusiones genera. La ley distingue entre las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable y las pequeñas reparaciones derivadas del uso diario.
A cargo del propietario: conservar la vivienda habitable
El artículo 21 de la LAU obliga al propietario a hacer, sin subir la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el daño sea imputable al inquilino. Por ejemplo:
- Averías de la caldera, el calentador o los electrodomésticos incluidos en el alquiler por desgaste o fallo técnico.
- Problemas en las instalaciones eléctricas, de fontanería o de calefacción.
- Humedades, filtraciones o grietas.
A cargo del inquilino: pequeñas reparaciones y mal uso
- Pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario (artículo 21.4 de la LAU): cambiar una bombilla, arreglar un grifo que gotea, cambiar la cinta de una persiana o desatascar un desagüe.
- Daños por mal uso o descuido: si rompes un cristal, una puerta o un mueble, la reparación te corresponde a ti, y el propietario podría descontarla de la fianza al final del contrato.
Si una reparación urgente es necesaria para evitar un daño inmediato y el propietario no responde, la LAU permite al inquilino hacerla tras comunicárselo y reclamarle después el importe. Guarda siempre las facturas y los mensajes.
Impuestos, comunidad y seguro
- IBI y gastos de comunidad: por defecto los asume el propietario. La LAU permite pactar que los pague el inquilino, pero solo si el contrato lo dice por escrito y fija el importe anual en el momento de firmar.
- Derramas extraordinarias (fachada, ascensor, grandes obras): corresponden al propietario.
- Seguro del hogar: el propietario suele asegurar el continente (la vivienda) y su responsabilidad civil. Como inquilino, puede interesarte un seguro de contenido y responsabilidad civil para tus pertenencias y por si causas daños a un vecino; compara coberturas y precio antes de contratarlo.
Cómo repartir los gastos entre compañeros de piso
Si compartís piso, además de la relación con el propietario está el reparto entre vosotros. Unas reglas sencillas evitan casi todos los conflictos:
- Poned el reparto por escrito desde el primer mes: alquiler por habitación, suministros a partes iguales o según el tamaño de cada habitación, y fondo común para limpieza y compras compartidas.
- Usad una cuenta o una aplicación de gastos compartidos para que cada pago quede registrado.
- Decidid qué pasa si alguien se va antes: quién busca sustituto, cómo se reparte su parte mientras tanto y cómo se devuelve su parte de la fianza.
Si pagas el alojamiento con la beca de residencia, organiza esos meses de alquiler con antelación: en la guía de la Beca MEC te explicamos cuándo se cobra y cómo repartir el pago.
Resumen rápido para evitar problemas
- Lee el contrato antes de firmar: lo que pactéis marca las reglas, siempre que no vaya contra la ley.
- Haz un inventario con fotos al entrar: documenta el estado del piso, los muebles y los electrodomésticos el primer día para que no te reclamen daños anteriores al devolver la fianza.
- Comunica las averías por escrito: avisa al propietario cuanto antes por correo electrónico o mensaje para que quede constancia.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda el casero en devolver la fianza?
Debe devolverla al terminar el contrato, descontando solo lo que justifique. Si pasa más de un mes desde la entrega de llaves sin devolverla, la cantidad pendiente genera el interés legal del dinero.
¿Quién paga si se estropea la lavadora?
Si estaba incluida en el alquiler y se estropea por el uso normal o por antigüedad, el propietario. Si se rompe por un mal uso, el inquilino.
¿Me pueden cobrar los honorarios de la inmobiliaria?
En el alquiler de vivienda, desde 2023 los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al arrendador.
¿Tengo que pagar la comunidad de vecinos?
Solo si el contrato lo dice expresamente y fija el importe anual. Si no aparece, la paga el propietario.
Tienes más guías sobre alquiler, convivencia y gastos del curso en la sección de pisos compartidos y vida en el campus.
Este artículo tiene carácter informativo y se basa en la LAU vigente en octubre de 2026. Para tu caso concreto, revisa tu contrato y, si hay conflicto, consulta con la oficina de vivienda de tu comunidad autónoma, una asociación de consumidores o un profesional.
